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張律師：

我是一名長(zhǎng)居加拿大的華僑，運(yùn)營(yíng)著一家進(jìn)出口貿(mào)易公司。近期，因公司資金周轉(zhuǎn)需要，我計(jì)劃將我名下一套位于上海的房產(chǎn)辦理抵押登記，來(lái)向銀行申請(qǐng)貸款。因我在海外還有事務(wù)需要處理，無(wú)法及時(shí)回國(guó)，故想咨詢(xún)：我能否委托他人辦理國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的抵押手續(xù)？若可以，應(yīng)如何辦理？

海外讀者 黎女士

黎女士：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“民法典”）及不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)規(guī)定，海外華僑如委托他人代辦國(guó)內(nèi)房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，需通過(guò)合法委托程序完成代理授權(quán)。

具體為您解釋如下：

■ 委托行為的合法性與形式

民法典第一百六十一條和第一百六十二條規(guī)定，民事主體可以通過(guò)代理人實(shí)施民事法律行為。代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人名義實(shí)施的民事法律行為，對(duì)被代理人發(fā)生效力。

您作為國(guó)內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)人，在滿(mǎn)足民法典第一百四十三條規(guī)定條件的情況下，可以委托他人代理辦理國(guó)內(nèi)房屋的抵押登記事宜，相關(guān)民事法律行為有效。

根據(jù)民法典第四百條和第四百零二條規(guī)定，設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式簽訂抵押合同并辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。因此，在國(guó)內(nèi)辦理房屋的抵押手續(xù)，需要當(dāng)事人前往銀行簽訂抵押合同，再前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行抵押登記，銀行便可放款。

若您無(wú)法親自辦理，則須以書(shū)面委托形式授權(quán)受托人（如配偶、親屬等）代為辦理。特別注意的是，您作為委托人，須在委托書(shū)載明的權(quán)限范圍內(nèi)，以您的名義簽署文件并完成登記，相關(guān)法律后果由您直接承擔(dān)。

■ 跨國(guó)委托的操作步驟

因您長(zhǎng)居海外不便回國(guó)，委托辦理抵押手續(xù)將涉及跨國(guó)公證問(wèn)題。

為解決海外中國(guó)公民由于各類(lèi)原因無(wú)法回國(guó)辦理公證的難題，外交部和司法部聯(lián)合推出海外遠(yuǎn)程視頻公證服務(wù)。視頻公證事項(xiàng)涉及房產(chǎn)、股權(quán)、繼承等事務(wù)和相關(guān)聲明、委托等，有效滿(mǎn)足了居住海外的中國(guó)公民辦理涉及人身關(guān)系和重大財(cái)產(chǎn)權(quán)益的公證需求。您可聯(lián)系您現(xiàn)居地具備條件的中國(guó)駐外使領(lǐng)館和國(guó)內(nèi)房產(chǎn)所在地具備條件的公證機(jī)構(gòu)，為您提供遠(yuǎn)程視頻委托公證，必要時(shí)對(duì)委托書(shū)辦理認(rèn)證手續(xù)，確保國(guó)內(nèi)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)可其效力。

公證完成后，您的受托人可持委托公證書(shū)、您的身份證明文件等文件，代您與銀行簽署抵押合同。隨后，受托人持抵押合同等必要材料，前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心申請(qǐng)抵押登記。不動(dòng)產(chǎn)登記中心將對(duì)材料進(jìn)行審查，確認(rèn)無(wú)誤后辦理抵押登記，并向抵押權(quán)人發(fā)放他項(xiàng)權(quán)證。銀行在抵押權(quán)登記完成后，將依約向您發(fā)放貸款。

■ 律師提醒

您作為海外華僑，可通過(guò)遠(yuǎn)程委托公證合法授權(quán)國(guó)內(nèi)受托人辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)，在材料齊備、程序合規(guī)的前提下，抵押權(quán)登記完成后，即可實(shí)現(xiàn)借貸需求。辦理過(guò)程中，建議您提前與公證機(jī)構(gòu)、銀行及不動(dòng)產(chǎn)登記中心溝通具體要求，以確保流程順暢。

在辦理過(guò)程中，您須注意委托書(shū)內(nèi)容的明確性，若委托書(shū)未明確標(biāo)注具體事項(xiàng)（如抵押權(quán)人信息、擔(dān)保范圍及期限），可能導(dǎo)致受托人權(quán)限受限，登記受阻。此外，若受托人超越代理權(quán)限或抵押存在瑕疵，可能引發(fā)合同效力爭(zhēng)議，需特別審慎。

（北京市公衡律師事務(wù)所律師 張海旻）