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楊律師：

我是一名海外華僑，在國內(nèi)有一處商鋪長期閑置。近期，我計劃委托國內(nèi)友人代理出租該商鋪，想咨詢委托代理有哪些需要注意的事項？

海外讀者 羅女士

羅女士：

海外華僑委托國內(nèi)代理人出租不動產(chǎn)，是涉及跨境法律關(guān)系的重要事項。根據(jù)《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“民法典”）第一百六十二條規(guī)定，代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人名義實施的民事法律行為，對被代理人發(fā)生效力。在實際操作過程中，您需要關(guān)注代理行為的規(guī)范操作流程并防范潛在風(fēng)險。

具體為您解釋如下：

■ 簽訂書面委托合同并關(guān)注委托權(quán)限

根據(jù)民法典第一百六十三條規(guī)定，代理包括委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理權(quán)。法定代理人依照法律的規(guī)定行使代理權(quán)。

商鋪租賃委托屬于典型的委托代理行為。您作為委托人，建議與受托人簽訂書面委托合同，明確委托人和受托人的身份信息、委托事項、權(quán)限范圍、委托期限等，確保委托的內(nèi)容清晰、具體，并留意民法典第二十三章中關(guān)于委托合同的相關(guān)要求。

關(guān)注委托代理權(quán)限的范圍。民法典第一百七十一條和第九百二十條規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實施代理行為，未經(jīng)被代理人追認的，對被代理人不發(fā)生效力。委托人可以特別委托受托人處理一項或者數(shù)項事務(wù)，也可以概括委托受托人處理一切事務(wù)。

建議您在委托好友代理出租商鋪時，采用特別委托而非概括委托，明確代理權(quán)限僅限招租談判、合同簽署、租金收取等事項，涉及房屋改造等重大事項需單獨授權(quán)，盡可能保障您的合法權(quán)益。

■ 代理流程指引

您在委托國內(nèi)好友代理出租商鋪時，可參照以下步驟規(guī)范代理操作流程。

（一）文件準(zhǔn)備

準(zhǔn)備好可能用到的委托書公證、產(chǎn)權(quán)相關(guān)證書認證等文件。

（二）委托合同訂立

建議委托合同包括費用結(jié)算條款（如明確代理傭金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式）、保證金管理制度（如接收押金須設(shè)立共管賬戶）、緊急事項處理機制（如漏水維修等突發(fā)事件處置權(quán)限）和定期報告義務(wù)（如約定每月提供租賃臺賬及銀行流水）等關(guān)鍵條款。

（三）租賃合同締結(jié)

在締結(jié)租賃合同時，您可要求對簽約過程進行錄像存檔，并重點注意轉(zhuǎn)租權(quán)限、裝修條款、優(yōu)先續(xù)租權(quán)等內(nèi)容。

（四）租賃事務(wù)管理

在租賃事務(wù)管理階段，您應(yīng)關(guān)注并提前約定好租金收取、日常維護、糾紛處理等事宜的處理方式，防止后續(xù)相關(guān)爭端發(fā)生。同時，您還須關(guān)注稅務(wù)申報問題，確保您在商鋪出租過程中稅務(wù)行為合法合規(guī)。

■ 律師提醒

鑒于您身居海外，您在委托國內(nèi)好友代理出租商鋪時，應(yīng)注意委托書公證認證問題。

2023年，《取消外國公文書認證要求的公約》（以下簡稱《公約》）在中國生效實施，中國同《公約》締約國之間公文書跨境流轉(zhuǎn)不再經(jīng)過傳統(tǒng)的“外交部門認證+使領(lǐng)館認證”的“雙認證”程序，而是在《公約》框架下啟用基于附加證明書的“一步式”證明新模式。

若您所處的國家屬于《公約》締約國，則您的委托書僅需辦理附加證明書；若不屬于《公約》締約國，委托書須在當(dāng)?shù)厥诡I(lǐng)館辦理公證、認證手續(xù)。

（北京市公衡律師事務(wù)所 楊亞倩）